日本の住宅市場では「一般家庭向け」の間取りやデザインが好まれます。二世帯住宅のように特殊な設計は、そもそも探している人が少ないため、買い手が圧倒的に少ないのです。

完全分離型の場合ですが、玄関が2つあったり、キッチンや浴室も2つあることで「無駄が多い」と感じられることもあります。また、リフォームを前提にしても費用がかかる＝購入のハードルが上がる原因になります。

購入希望者が「一般住宅として使いたい」と思っても、構造上リフォームが困難だったり、数百万円単位の工事費が必要になるケースもあります。

設備が多く延床面積も広くなりがちな二世帯住宅は、一般住宅よりも固定資産税が高くなる傾向にあります。購入後のコストを気にする買い側にとっては不利な材料となります。

一般的な不動産会社では、二世帯住宅の販売経験が乏しいケースがあります。過去に二世帯住宅を売却した実績がある不動産会社なら、適切な販売戦略やターゲットへのアプローチを行ってくれることでしょう。

完全分離型であれば、賃貸併用住宅として提案することも可能です。賃貸併用住宅とは、自分が住む住宅の一部を賃貸用に活用できる建物のことを指します。住みながら賃貸部分で収入を得て、住宅ローンの負担を軽減することもできるので、貸すことができれば自宅としても収益物件としても使えるハイブリッド型の物件となります。

一部共有型や完全共有型の場合は、間取りの変更やリフォームのプランを図面で提案し、一般的な間取りに変えて快適に暮らせることをお伝えすると良いでしょう。買い手が購入後のイメージを持ちやすくなり、現実的に検討できます。

「早く売って現金化したい」「管理が大変」という場合は、空き家買取専門業者を活用するのも1つの手。価格は相場より下がるものの、スピード重視の方には最適方法です。

天井や壁のカビ跡、シミは購入希望者に悪印象を与えるだけでなく、建物の劣化サインとして価格交渉の材料にもなります。

雨漏りによる腐食が進むと、屋根や天井の修繕費が数十万円〜数百万円かかることも。放置は避け、こまめに確認しその時の状況に合わせて対応が必要です。

売却後にカビや雨漏りが発覚した場合、売主が補償義務を負うケースもあります。事前にリスクを回避しておくことが重要です。

窓の向きや日差しの入り方は、住み心地に大きく影響します。
時間帯によって変わることもあるので、できれば午前と午後で印象を比較すると良いでしょう。また、近隣の騒音や交通量なども要チェックです。

図面では広く見えても、実際に立ってみると狭く感じることもあります。家具を置くイメージをしながら、動線や使いやすさを確認しましょう。

収納の位置や容量も実生活に大きく関わります。

キッチン・トイレ・浴室などの設備が古くなっていないか、使用感に問題はないか確認しましょう。
壁紙のはがれや床のきしみ、窓や扉の開閉のしやすさなども見逃さないようにしましょう。

第一印象を決めるポイント。匂いや照明の明るさもチェックしましょう。

窓の向き、光の入り方、風の抜け方など、快適さを左右する重要な要素です。

カビや汚れ、排水のにおい、設備の古さ（漏水の有無）などを確認しましょう。

床が傾いているところや、ブカブカしているところはないか、歩き回りながら確認をしましょう。また引戸やドアの開け閉めをして、大きな歪みがないかをチェックしましよう。天井や窓周りに雨漏れ跡がないかも、忘れずに見ておきましょう。

収納が少ないと生活に支障が出る場合があります。収納量と配置のバランスを見ておきましょう。

静かさや安全性は、現地でしかわからないポイントです。可能であれば、時間帯をずらして、夜間の雰囲気を見ておくことも◎。

共用部の清掃状態、掲示物、ポストまわりなどから管理状況を確認できます。

• 都市部（駅徒歩圏など人気エリア）：1,500万〜3,000万円前後
• 郊外や地方都市：500万〜1,500万円前後
• 立地が悪い・再建築不可などの場合：数十万円〜0円、場合によっては「解体費用を引かれる」ことも

※もちろんこれはあくまで目安で、実際の査定額は、以下のようなポイントで大きく変わります。

土地の面積や立地条件によりますが、以下は一般的な目安です。

• 中心部（姫路駅周辺）：2,000万〜3,500万円
• 郊外の住宅地：1,000万〜2,000万円
• 再建築不可や狭小地：数十万〜1,000万円未満

なお、建物の状態（雨漏り、シロアリ被害、傾きなど）や接道条件（再建築の可否）によっても価格は大きく変動します。

「うちはどのくらいで売れるの？」と気になった方は、まずは無料査定を受けてみることをおすすめします。  

金融機関は再建築不可物件に対して融資を行わないことが多く、現金購入に限定されるため、購入希望者が限られます。

家を建てたいと考えている人にとって、“建て替えできない土地”は大きなハードルになります。

将来的な活用が難しいと判断されやすく、市場価値も低く評価される傾向があります。

再建築不可物件に特化した不動産業者なら、物件に応じて再販や収益物件としての活用を前提に買い取ってくれることがあります。

建て替えができなくても、リフォームやリノベーションを前提とした「古家付き物件」として売ることが可能です。

隣地と合わせることで、接道義務をクリアし、再建築可能になるケースがあります。隣地所有者と交渉し、検討する価値はあります。

古家をリフォームし、賃貸物件やシェアハウスとして活用をすれば、家賃収入が得られて、利回り目的の不動産投資家に響くこともあります。

建て替えができないからと放置していた結果、老朽化が進み、「特定空き家」に認定。
行政指導や固定資産税の増額につながったケースもあります。

「親から相続したけど再建築不可だと知り、活用方法もなく放置。結局、数年分の固定資産税だけが負担になった」という事例も珍しくありません。

接道要件を確保できる可能性があるなら、隣地所有者と交渉することで状況が大きく変わることもあります。

都市計画の変更や条件付き許可が出ることもあるため、市区町村の建築指導課等の窓口に相談するのも重要です。

売却時には「再建築不可であること」をきちんと説明し、契約書にも記載しましょう。

・抵当権設定契約書
・登記原因証明情報
・金融期間の委任状（必要な場合）
・登記識別情報通知書（設定当時のもの）
※これらは、金融機関によって書式や名称が多少異なる場合があります。

・登記申請書
・委任状（第三者に依頼する場合）
・本人確認書類（運転免許証など）

抵当権抹消登記の手続きにかかる費用は大きく分けて２つです。

【メリット】

司法書士に抵当権抹消登記を依頼する場合の費用相場は、

土地を実際に測量して、正確な面積に基づいて売買する方法が実測売買です。例えば、登記簿には200㎡と書かれていても、測量してみたら195㎡だった場合、その195㎡に基づいて売買金額を決めます。より正確で安心な取引ができる反面、測量に時間と費用がかかるという点はデメリットとなります。

・正確な面積で売れる（損しにくい）
・購入者からの信頼感も得ることができる
・境界線もしっかり確認できるので安心できる

・測量に時間とお金がかかる（数週間〜数ヶ月かかることもある）

・売却した人が「登記簿どおりで契約したから責任はない」と主張

売宅建士の最も重要な仕事は、重要事項説明です。これは、不動産を売買・賃貸する際に、その物件の権利関係や法的制限、取引条件に関する重要な情報を消費者に説明することです。

売契約が締結される際、宅建士はその契約書に記名・押印を行います。この記名・押印は、契約の有効性を確認するために必要です。宅建士のサインがあることで、消費者に対して適切な説明がなされたことが証明され、万が一トラブルが発生した際には、責任の所在を明確にすることができます。

宅建士は、取引当事者に対して不動産に関するアドバイスを提供します。たとえば、取引の中で不明点があればその都度解説したり、契約書に記載された条件について、理解を深めるためにサポートを行います。

契約が成立した後も、必要に応じて契約履行の確認や問題解決を行うことがあります。契約内容が順調に進行するよう、状況に応じて適切なサポートを提供する役割も担っています。