売れない家買取センター（姫路・たつの市版） - Blog #市街化調整区域売れない家買取センター（姫路・たつの市版） - Blog #市街化調整区域https://sell.apmcl.co.jp/blogs/tag/市街化調整区域Sat, 02 May 2026 02:50:51 +0900http://zoho.com/sites/<![CDATA[【姫路市】市街化調整区域で家や建物は建てられる？建設可否ガイド]]>https://sell.apmcl.co.jp/blogs/post/himeji-urbanization-control-area-build-guide姫路市の市街化調整区域で家や建物は建てられる？ 2025年最新マニュアルを基に、建築許可の条件・注意点・メリット＆デメリットを分かりやすく解説します。]]>

賃貸物件や土地などの情報を見ていると、目に入る「市街化調整区域」。


市街化調整区域という名前からして、“家や建物は建てられない場所なの？”と思いがちですが、実際のところはどうなのでしょうか。

この記事では、姫路市の市街化調整区域で、家や建物を建てられる条件や注意点を、分かりやすくまとめていきます。

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市街化調整区域とは？

市街化調整区域は都市計画法に基づく区域区分の一つで、「市街化を抑制すべき区域」に指定されています。新築や開発は原則制限されていて、用途地域もほぼ設定されません。新築や開発は原則制限されていて、用途地域もほぼ設定されません。新築や開発は原則制限されていて、用途地域もほぼ設定されません。
※用途地域とは、その土地にどんな建物を建ててよいか、または建ててはいけないかを定めた地域区分のことです。

市街化調整区域の主な特徴

・生活インフラが未整備（上下水・ガス・道路幅員など）
宅地用として整備されていない場所が多く、インフラは自己負担で整備が必要な場合があります。

・公共交通や商業施設が少ない
生活の利便性は低め、バスの本数が少ない、最寄りのスーパーが遠いなど、
車なしでの生活は難しい地域があります。

・土地価格が市街化区域より2～5割安い傾向
市街化区域より安い傾向にありますが、将来的な流動性や売却時の買い手条件も影響するため、家を建てるときに土地の安さだけで判断するのは要注意です。

※市街化区域とは、将来にわたり計画的な市街地の形成と発展が推進される区域を指します。

・建築には許可が必要（都市計画法34条・43条 等）
原則として新築・増築・用途変更には、知事または市町村の許可が必要です。用途に応じた条件があります。

姫路市の市街化調整区域の現状  

姫路市は市街化調整区域が約6割

    姫路市の都市計画区域のうち、およそ64％が調整区域。

旧町村エリアや郊外に多い

    市街地から離れた内陸部・山間部などに広く分布しています。

原則として家や店舗の建築は制限される

    市のルールに沿って、許可を受けた場合のみ建築が可能。

公共インフラや施設の整備は最小限

    上下水道・道路などは未整備のところが多く、生活には工夫が必要なエリアもあります。

市街化調整区域に家を建てられる？
​建設可否チェック

市街化調整区域に建てられる主なケース

  • 既存宅地の建替え
    　→区域指定前から合法に建っていた住宅の建替え

  • 自己居住用の新築
    　→既存集落に隣接し、周辺と調和する規模・敷地である

  • 周辺住民の生活利便施設
    　→小規模クリニックやコンビニなど（34条1号 等）

市街化調整区域に建てられない主なケース  

  • 市街地から孤立した農地・山林で宅地化目的の新築

  • 別荘・投資用など自己居住目的でない住宅

  • 大規模開発で道路・上下水が整備されない計画

ポイント：上記に当てはまるかどうかは、事前相談で確認するのが最短ルートです。

市街化調整区域の住みやすさの
​メリット・デメリット

市街化調整区域に住むメリット

  • 土地が安い：市街化区域より取得費を大幅に抑えられる

  • 自然が豊か：静かで緑に囲まれた環境

  • 近隣に住宅が少なくプライバシー：◎

市街化調整区域に住むデメリット

  • 車が必須：バスや駅が遠いケースが多い

  • インフラ整備費が割高：上下水道引き込みで数十万円～

  • 将来の流動性リスク：売却時、買い手が限定される

  • 増改築ごとに許可が必要：法改正で条件が厳しくなる場合も

こんな人に向いています！

  • 自然の中でゆったり暮らしたい

  • 予算を抑えて広い土地に住みたい

  • 車移動メインで生活できる

まとめ：市街化調整区域は建築は可能！（条件あり）

市街化調整区域だからといって、必ずしも建物が建てられないわけではありません。

姫路市でも、2025年4月に建築に関するマニュアルが改訂されており、一定の条件を満たせば新築や建替えが可能です。

姫路市の市街化調整区域で家や建物を建てる場合、まずは姫路市役所の「まちづくり指導課」に相談し、自分のケースで建築ができるかを確認するところから始めてみましょう。自分のケースで建築ができるかを確認するところから始めてみましょう。自分のケースで建築ができるかを確認するところから始めてみましょう。自分のケースで建築ができるかを確認するところから始めてみましょう。

市街化調整区域の土地は比較的安く手に入る傾向がありますが、インフラ整備にかかる費用や、将来の売却のしやすさなども含めて、トータルのコストを見て判断することが大切です。トータルのコストを見て判断することが大切です。トータルのコストを見て判断することが大切です。トータルのコストを見て判断することが大切です。

不安や疑問がある方は、お気軽にご相談ください。

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]]>Sat, 05 Jul 2025 09:03:00 +0900