【土地評価額とは？】一物五価・一物四価って何が違う？？｜売値と評価額の関係も解説

Thu, 30 Oct 2025 08:00:00 +0900

土地評価額を調べる方法を解説！「一物五価」を使い分けて正しく理解しよう

土地の価値を調べようとしたとき、
「評価額がいくつもあって、どれを見ればいいの？」と思ったことはありませんか？

実は、土地には複数の価格（評価額）が存在し、
税金を計算するとき、相続を行うとき、売買するときなど、目的に応じて使い分ける必要があります。

この考え方を「一物五価（いちぶつごか）」といい、
それぞれの価格を正しく理解することで、土地の“本当の価値”をより正確に把握できます。

なぜ土地の価格は一つではないのか？

土地は同じ形・同じ条件のものが存在しない、いわば“唯一の資産”です。そのため、評価する立場（国・都道府県・市町村・市場）や目的（税金・売買・補償など）によって、価格が異なります。

この「目的によって評価が変わる」という性質を整理したのが、「一物四価」や「一物五価」と呼ばれる考え方です。

「一物四価」と「一物五価」の違い

もともと「一物四価（いちぶつよんか）」とは、1つの土地に対して公示地価・路線価（相続税評価額）・固定資産税評価額・実勢価格の4つの価格が存在するという考え方を指します。

その後、都道府県が独自に公表する「基準地価」が加わり、これら5つをまとめて「一物五価（いちぶつごか）」と呼ぶようになりました。

つまり、「一物四価＝国・自治体・市場が算出する4つの価格」「一物五価＝一物四価に“都道府県の基準地価”を加えた5つの価格」という違いになります。

「一物五価」とは？｜土地の価値を5つの基準で見る考え方

「一物五価」とは、ひとつの土地に5つの異なる価格が設定されているという考え方です。それぞれの価格は、評価を行う機関や法律、目的によって異なります。

	公表期間	公表時期	主な用途	公示地価を100とした水準
公示地価	国土交通省	毎年3月（1月1日時点）	一般的な取引の基準	約100％
基準地価	都道府県	毎年9月（7月1日時点）	公示地価の補完	約95〜100％
相続税評価額（路線価）	国税庁	毎年7月（1月1日時点）	相続税・贈与税の算定	約80％
固定資産税評価額	市町村	3年ごと（1月1日時点）	固定資産税・不動産取得税など	約70％
実勢価格	市場	随時	実際の売買価格	約100〜110％

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さらに、国家資格を持つ不動産鑑定士が算出する「鑑定評価額」もあります。公共事業の補償価格や訴訟時の参考などに使われ、この鑑定評価額を加えた6つの価格を「一物六価」と呼ぶこともあります。

それぞれの評価額を詳しく見てみよう

公示地価

国土交通省が毎年3月に公表する、全国的な土地取引の基準価格。地価公示法に基づき、不動産鑑定士が1月1日時点の価格を調査します。公共事業の補償や土地売買の指標として利用されるほか、ほかの評価額（路線価や固定資産税評価額）の基準にもなります。

基準地価

都道府県が調査・発表する地価で、毎年9月に公表されます。評価基準日は7月1日で、公示地価の半年後。公示地価がカバーしきれない地域（商業地や山林など）も対象に含めるため、公示地価を補完するデータとして位置づけられています。

相続税評価額（路線価）

国税庁が毎年7月に公表する、相続税や贈与税の計算に用いる価格です。1月1日時点の評価を基準とし、公示地価の約80％程度で設定されます。路線価は道路ごとに設定されており、「路線価方式」または「倍率方式」により算出します。国税庁の「路線価図」や「評価倍率表」で、誰でも確認できます。

実勢価格（市場価格）

実勢価格は、実際に取引された価格＝市場が判断した価値です。買主・売主の条件やタイミング、需要と供給によって常に変動します。おおむね、公示地価を100とした場合の100〜110％程度が目安です。実勢価格は「国土交通省土地総合情報システム」などで過去の取引事例を調べられます。

目的別｜5つの土地評価額の使い分け方

売却・購入の相場を知りたい場合
　→ 参考にするのは 実勢価格
　→ 国土交通省の「土地総合情報システム」などで確認できます。

相続税・贈与税を計算したい場合
　→ 参考にするのは 路線価 または 固定資産税評価額
　→ 国税庁のホームページや、市区町村で発行される課税証明書で確認できます。

固定資産税の金額を知りたい場合
　→ 参考にするのは 固定資産税評価額
　→ 毎年届く「固定資産税通知書」で確認できます。

地域の地価動向を調べたい場合
　→ 参考にするのは 公示地価 または 基準地価
　→ 国土交通省や都道府県のホームページで確認できます。

土地評価額を目安で計算するには？

簡易的に実勢価格（おおよその売値）を推定したい場合は、次の計算式を使うと目安になります。

相続税評価額 ÷ 0.8 ≒ 実勢価格
固定資産税評価額 ÷ 0.7 ≒ 実勢価格

たとえば、路線価（相続税評価額）が20万円なら → 約25万円
固定資産税評価額が18万円なら → 約25〜26万円

が相場の目安になります。

まとめ｜一物五価を理解して土地の「正しい価値」を見極めよう

土地の評価額には、公的な基準・税金計算用・市場価格など、さまざまな目的があり、ひとつの数字だけでは“本当の価値”を判断できません。「一物四価」から「一物五価」へと考え方が広がったことで、より多面的に土地の価格をとらえられるようになりました。売却や相続を考える際は、複数の評価額を確認し、自分の目的に合った基準で判断することが大切です。

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