認知症の親の家は売れる？名義変更・売却方法・後見制度の注意点を徹底解説

Tue, 25 Nov 2025 10:00:00 +0900

親の物忘れが多くなってきた気がする…。

この先、もし認知症と診断されたら？親の家はどうするべき？このような不安を抱えている方も多いと思います。

親の家の売却、名義変更、賃貸——状況によって選ぶべき行動は変わってきます。

認知症も段階によって“できる手続き”や“準備しておくこと”が違うため、まずは全体像を知っておくと安心して判断できるようになります。

この記事では、親の状態別に「どんな対応ができるか」を分かりやすくまとめていますので、状況に合わせて是非参考にしてみてくださいね。

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認知症の親の家｜まず最初に確認すべきこと

不動産売却や名義変更は、「本人が契約内容を理解して判断できるか」が大前提です。

【判断能力がある場合】

→ 売却・名義変更・賃貸すべて可能です。認知症であっても以下の判断ができる初期段階や軽度の場合には、本人による手続きが可能です。

契約内容を理解できる
価格や条件について意思表示ができる
説明に対して合理的に返答できる

この状態であれば、軽度認知症の診断があっても契約できます。

※トラブル防止のため「医師の診断書」を用意しておくと安心

【判断能力が不十分な場合】

→ 本人名義の家でも売却できない

説明しても理解が難しい
金額や契約内容の意味が分からない
判断力が生活上でも低下している

この場合、本人名義の家を、子どもが代理で売ることはできません。成年後見制度の利用が必須になります。

判断能力があるうちにできること｜認知症の親の家

判断能力が保たれているうちは、選択肢が広くなります。

● 家の売却（通常の契約）

判断能力があれば、一般的な売却手続きが可能です。ただし認知症の場合は、進行後に「本当に本人の意思だったのか」が問題になりやすいため、意思確認の証拠を残しておくと安心です。

準備しておくと良いもの

本人の意思確認（書面・録音・動画） → 契約時のトラブル防止に効果的
医師の診断書 → 判断能力の有無を第三者が確認できる
売却理由の整理 → 家族間での認識合わせ、裁判所対応にも役立つ
兄弟間の共有 → 「聞いていない」といった揉め事を防ぐ

● 名義変更（親 → 子）

判断能力があれば、名義変更（生前贈与または親→子の売買）は可能です。ただし、名義を変えることで税金が発生し、費用が高くなることが多いため「名義変更しておけば安心」という単純な話ではありません。

名義変更で発生する主な税金

贈与税（もっとも負担が大きい）
不動産取得税
登録免許税

※名義変更の目的が「将来売るため」であれば、かえって費用負担が増えることもあります。

● 必要書類を揃えておく

売却・名義変更を今すぐ行わなくても、基本書類を揃えておくこと自体が大きな準備になります。後見制度に移行した場合でも、そのまま必要な資料として使えます。

整理しておきたいもの

権利証（登記識別情報） → 売却・名義変更に必須
固定資産税の書類 → 評価額・税金・維持費の把握に必要
生活・介護の見通し → 売却・賃貸・今後の住まい方を判断する材料
親の希望（売りたい／残したいなど） → 判断能力が低下した後の方針決めに役立つ

判断能力が低下している場合は“成年後見制度”へ

親が契約内容を理解できない状態になると、本人の名義の家は売却できなくなります。この場合、家族が勝手に売ることもできないため、家庭裁判所に「成年後見制度」の利用を申し立てる必要があります。

● 成年後見制度とは？

家庭裁判所が選んだ「成年後見人」が、本人の代わりに財産管理や契約を行う仕組みです。

《後見人ができること》預金の管理、生活費の支払い、契約などの法律行為、不動産の管理など

ただし、家の売却には“後見人だけでは不十分” ！

後見人がいても、家の売却は勝手に進めることができません。不動産の売却は法律上「特別な行為」にあたるため、後見人の判断＋家庭裁判所の許可（＝特別代理行為許可）が必要になります。

▶︎【成年後見人が不動産を売却するには？】流れ・必要書類・制度の仕組みまで徹底解説

裁判所が許可を出す主な条件

家庭裁判所は、以下のような点を確認して売却を許可します。

売却が本人の利益になる（例：施設入居費を確保したい／空き家の維持が困難）
適正な価格で売れること
本人がその家に住む予定がない

「本人のためになるかどうか」が基準です。

知症の親の家を“貸す”ことはできる？

判断能力あり → 親が自分で契約可能
判断能力なし → 後見人が代理で契約可能（裁判所の許可不要）

売却を急がず、「家賃収入で施設費を補う」という選択をするご家族もいます。

実際に起こりやすいトラブル例

判断能力が不十分なまま契約してしまい無効になる
認知症が進んでから動き始め、売却開始まで半年以上かかる
名義変更して税金が高額になった
兄弟間の意見がまとまらず売却が進まない
空き家期間が長く、家が傷んで資産価値が大幅に低下

どれも「早めに判断能力を確認していれば防げたケース」が多いです。

認知症の親の家をどうするべきか｜進め方

1, 親の判断能力を確認する（医師の診断書が安心）

2, 家族で方向性を話し合う・・・売るのか、貸すのか？などの方向性をある程度話し合っておきましょう。

3, 判断能力があるうちは通常売却へ・・・状況に応じて名義変更も検討。

4, 判断能力が低下しているなら成年後見制度を検討・・・申し立て〜選任に数ヶ月かかるため早めの行動が重要。

まとめ｜“いつ動くか”で選べる道が大きく変わる

認知症による実家の売却は、判断能力の有無や、家族の状況などによって、選べる方法が大きく変わります。判断能力があるうちに準備を進めておくことで、家族にとっても親にとっても穏やかな形を選びやすくなります。迷ったときは専門家に相談しながら、無理のない解決策を探していきましょう。