売れない家買取センター（姫路・たつの市版） - Blog #譲渡所得

住宅ローンが残っていても家は売れる？損をしない売却方法と注意点を徹底解説｜2025年最新版

Thu, 27 Nov 2025 11:52:00 +0900

住宅ローンが残っていても売却できる？

結論から言うと、住宅ローンが残っていても家を売ることは可能です。ただし、売却には「残っているローン（残債）を完済できること」が前提となります。

家を購入した際、金融機関は物件に抵当権を設定しています。これは「ローンが返済できなくなった場合に、その家を売却して返済に充てる権利」のこと。したがって、家を売るにはこの抵当権を解除しなければならず、売却代金などで残債を完済することが条件となります。

売却の相談をする

売却金額でローンが完済できる場合（アンダーローン）

まずは、売却価格がローン残高を上回るケースです。これを「アンダーローン」といいます。

たとえば・・・

《ローン残高：1,200万円》ー〈売却価格：1,500万円〉＝＋300万円

上記のようにローン残高よりも売却価格が上回る場合、売却代金で残債を一括返済し、抵当権を抹消できます。残った300万円は手元に残るため、次の家の購入資金などに充てることも可能です。このケースはもっともスムーズで、通常の売却とほぼ同じ流れになります。

売却金額でローンが完済できない場合（オーバーローン）

一方、売却価格よりもローン残高の方が多いケースを「オーバーローン」といいます。

たとえば・・・

《ローン残高：1,800万円》ー〈売却価格：1,500万円〉＝ −300万円

上記のように売却価格がローン残高を下回る場合、この不足分をどのように処理するかがポイントです。

不足分の対応方法

自己資金で補う
預貯金やボーナスなどで不足分を一括返済する方法です。
早期売却が可能ですが、自己資金に余裕が必要です。
残債分を新たなローンで借り換える（無担保ローン）
金融機関によっては、売却後も残る残債を「無担保ローン」として借り換えられる場合があります。
ただし金利が高くなるため、返済計画を慎重に立てる必要があります。
任意売却を利用する
自己資金で補えない場合に選択される方法です。
金融機関と交渉し、ローン残債が残っていても同意を得て売却できる仕組みで、競売よりも高値で売れるケースも多いです。
※「任意売却」については専門家への相談がおすすめです。

売却時にかかる税金（譲渡所得税）にも注意

家を売って利益が出た場合には「譲渡所得税」がかかります。ここでいう“利益”とは、単純に売却額がローン残高より多いかどうかではなく、購入時より高く売れたかどうかで判断されます。

1,売却で利益が出た場合（課税対象になるケース）

たとえば、次のようなケースを見てみましょう。

購入時の価格：1,800万円
売却価格：2,400万円
諸費用（仲介手数料・登記費用など）：100万円

この場合、2,400万円－（1,800万円＋100万円）＝ 500万円の利益（譲渡所得）

このように購入時よりも売却時＋諸経費の方が金額が上回った場合は、この利益分（上記式の場合500万円）が課税の対象となります。ただし、自宅として住んでいた物件を売却した場合は、「3,000万円特別控除」を受けることができます。

そのため、譲渡益が3,000万円以内であれば所得税や住民税はかかりません。実際には、多くの方がこの控除を利用して非課税で売却しています。

2,売却で損失が出た場合（税金はかからない）

購入時の価格：2,500万円
売却価格：2,000万円
仲介手数料や登記費用などの経費：100万円

この場合、（2,000万円） －（2,500万円＋100万円）＝▲600万円のマイナス

このように売却価格＋諸経費が購入時の価格を下回った場合には、譲渡所得税はかかりません。むしろ「住宅ローンがまだ残っている」などのケースでは、確定申告で所得税を一部取り戻せる制度（譲渡損失の繰越控除）が使えることもあります。

税率の目安（控除後に課税される場合のみ）

譲渡益が3,000万円を超えた場合、または控除の対象外となる場合は、以下の税率で課税されます。

所有期間	税率（所得税＋住民税）
5年超（長期）	約20%
5年以下（短期）	約39%

💡 ポイントまとめ

税金は「売却益が出た場合」にのみ発生。
マイホームを売った場合は「3,000万円特別控除」が使える。
損失が出た場合は税金はかからず、申告によって還付を受けられる可能性も。

住宅ローンが残っている家を「貸す」という選択肢

今すぐ売るのは難しい」「ローン残債を完済できない」という場合、賃貸に出すという選択肢もあります。たとえば転勤などで一時的に家を離れる場合、住宅ローンを払いながら家賃収入を得ることで返済の補助にできます。ただし、次の点に注意が必要です。

金融機関の承諾が必要（契約上、住居用ローンは賃貸目的に使えないことが多い）
空室リスクや修繕費の発生を見込む必要がある
売却時期を遅らせるほど建物の価値は下がる可能性がある

このように、「貸す」選択肢は一時的な対応策としては有効ですが、長期的な返済計画も合わせて検討することが大切です。

売却前に確認しておきたい3つのポイント

ローン残高と売却予想価格を比較する
まずは不動産会社に査定を依頼し、「売却額で完済できるか」を把握しましょう。
抵当権の有無を確認
ローンが残っていれば、抵当権が設定されています。抹消には完済が必要です。
税金・費用の概算を把握する
譲渡所得税や仲介手数料、登記費用などを含めた総額シミュレーションを行うと安心です。

まとめ｜ローンが残っていても「売却」は可能。まずは状況の整理から

住宅ローンが残っている家でも、条件を満たせば売却は可能です。まずは「現在のローン残高」と「家の査定価格」を比較し、今の状況を明確にすることが第一歩です。

姫路の物件を無料査定

不動産のお困りごとを無料で相談

査定や売却のご相談をいただいても、無理な営業は一切行いません。
まずは、今の家がいくらで売れるのかを正確に知っておくことが大切です。

売却・買取・活用など、状況に合わせて最適な方法をご案内することも可能です。

「古い家でも大丈夫？」といったご相談も、どうぞ安心してお任せください。

姫路の不動産売却・買取は「売れない家買取センター」へ

住宅ローンが残っている家の売却や任意売却のご相談も無料で承っています。ぜひ売れない家買取センターへご相談ください。

姫路市を中心に、空き家・相続不動産・築古住宅など、他社で断られた物件の売却・買取も積極的に対応しています。

その家「売る」のと「貸す」のどっちが得？｜売らない方がいい家の特徴とは

【家の売却で税金？！】知らないと損する税金の話と節税のコツ

Thu, 29 May 2025 13:18:00 +0900

「売れない家買取センター」の幸長です。

家の売却を検討される際には、多くの方が税金に関する疑問や不安を抱かれると思います。
「売却時にはどの程度の税金が発生するのか？」「手続きの途中で予想以上の税負担が生じたらどうしようか…」
「節税できる方法があれば、事前に知っておきたい」

こうした心配は、ごく自然なものです。

実際には、税金の知識が不足していることで、数百万円単位の損失を被ってしまうケースも少なくありません。

そこで本日は、「家を売却する際にかかる税金」について、わかりやすく解説いたします。
税金の基礎知識から節税のポイントまで、初めての方にも理解しやすい形で説明してまいりますので、ぜひ最後までご覧ください。

「売ったらどれくらい税金かかるの？」と気になる方へ

個別相談であなたの状況に合わせた税金対策アドバイスをいたします。
税金のこと、損しないために今のうちにご相談を。

無料相談予約はこちら

家を売る時にかかる税金ってどんなもの？

「家を売る＝お金が入る」だけじゃありません。実は、売ったあとには“税金”という名の出費も待っているんです。
まずは、大まかにどんな税金があるのか、ざっくり把握しておきましょう！

譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）

これは、家を売って得た“儲け”に対してかかるメインの税金です。
計算方法：売った金額 −（買った時の金額＋経費）＝譲渡所得（儲け）
この「儲け」に税金がかかってきます。
つまり、「買った時より高く売れた」場合、要注意です！

住民税（じゅうみんぜい）

実は、譲渡所得には住民税もかかります。
「えっ、これも？」と思われるかもしれませんが、こちらもきっちり請求されます。
忘れてしまいがちですが、あとから「こんなに!?」と驚く人が少なくない項目です。

印紙税（いんしぜい）

売買契約書に貼る印紙のことです。
売買金額によって決まります。例えば1,000万円～5,000万円以下は1万円。
※ちなみにこれは令和9年3月31日までの間に作成されたものに対してです。税法が変われば変わる可能性があります。

譲渡所得税ってどれくらいかかるの？

少し細かい話になりますが、「所有していた期間」で税率が変わるんです。

所有期間	所得税	住民税	合計
5年以下（短期）	30%	9%	39%
5年超（長期）	15%	5%	20%

つまり、売るタイミングで税率が2倍近く違うということ。
個人的な意見ですが、「あと半年で5年」って時は…待つのが得策です。節税って聞くと難しく感じるかもしれませんが、実は「待つだけでいい」こともあります。

節税できるケースを知っておこう！

さて、ここまでのお話で「家を売ったら、税金でガッツリ持っていかれるのでは…？」と不安をお持ちの方、どうぞご安心を！ちゃんと節税できるルールもあるのでご紹介します。

◎ 3,000万円の特別控除

自分が住んでいた家なら、最大3,000万円までの利益が非課税になる特別ルールです。
※マイホームを購入した時に使えます！

たとえば…

4,000万円で売った
2,000万円で買った → 利益は2,000万円
→ この場合、3,000万円の控除内に収まっているので税金ゼロです！

アドバイス

この特例を使うには確定申告が必須なので、忘れずに。「売って終わり」じゃなく、「申告して終わり」となります。

他にもある！使える節税制度

少しマニアックではありますが、知っておくと有利な制度もご紹介します。

買い替え特例

家を売って、新しい家を買う場合、税金の支払いを将来に繰り延べできる制度。
家を買い替える予定のある方は、要チェックです！

相続で取得した家を売る時の特例

相続で手に入れた家でも、特別控除（3,000万円）が使えることがあります。
親から相続した実家を売る時などは、特に特別控除の適用条件を確認してみてください。

売る前に「買取」という選択肢もアリ！

「税金のこと考えるの、ちょっと面倒だな…」という方、売れない家買取センターにお任せください。

● 築古でもOK！

●ボロボロでもOK！
●手続き・申告のフォローまでOK！

すべてのご相談に対して、責任をもって対応いたします。

まとめ：知らずに売ると、ホントに損する！

●家を売る時には「譲渡所得税」「住民税」「印紙税」がかかる

●節税には「3,000万円控除」や「買い替え特例」が使える
●売る前に「5年以上所有していたか」も要チェック
●面倒なことはプロに任せる選択肢も

あなたの大切な不動産、ムダな税金を払わずに売りませんか？
わからないことがあれば、ぜひ一度「売れない家買取センター」にご相談ください。