実家や古い家を整理していると、 「建物が登記されていない」という事実が判明！なんてことがあります。
この未登記建物は、 相続でも売却でも手続きが止まりやすく、古い家ほど問題点が見えにくいため、気づいたときには複雑化していることも…。
この記事では、未登記建物がトラブルの原因になりやすい理由 を整理しながら、相続・売却の場面で何が起こるのか、どう進めればよいのかをわかりやすく解説します。◆ 未登記建物に多いはどんな家？
未登記建物とは、法務局に建物の情報（所在・構造・床面積）が登録されていない状態のことです。特に以下のような家で見つかりやすい傾向があります。
● 古い家（昭和〜平成初期の建物）
建築当時の図面や確認申請が残っていない
工務店が廃業していて記録が確認できない
母屋だけ登記され、離れ・小屋・倉庫が未登記のまま
● 増築・改築を繰り返してきた家
増築部分だけ登記されていない
古い箇所が未登記、新しい部分だけ登記済
解体した建物の「滅失登記」がされていない
現地には建物が複数あるのに、登記上は一部しか載っていないという状態になりやすく、相続や売却時にトラブルを生みます。
◆ 未登記建物が相続で揉めやすい理由
未登記建物は、第三者が見ても「誰の財産なのか」がわかりません。そのため、相続の場面で次のような問題が起きやすくなります。
1）所有者が特定できず、遺産分割が進まない
2）必要な書類が揃わず、相続登記ができない
相続登記には、建物の概要を明らかにする必要があります。
しかし未登記建物は、建築図面・確認申請・工事記録などが残っていないことが多く、結果として、必要書類が不足して手続きが長期化します。3）相続後の売却にも影響する
相続登記が完了していない状態では、法的に「誰が売主なのか」が確定しないため売却できません。
こうして、相続 → 名義整理 → 売却という流れが全体的に止まってしまうケースが多いのです。◆ 未登記建物の売買で起こるトラブルとリスク
未登記建物は売ること自体は可能ですが、買主が判断しづらいため、以下のような問題が起こりやすくなります。
1）建物の情報が不足しているため、買主が判断しづらい
未登記建物は、建物に関する正式な記録が残っていないことが多く、買主が「この家は安全なのか？」「将来問題が出ないか？」を判断しにくくなります。
例えば──
建てた時期や工事内容の記録が残っていない
耐震基準を満たしているか確認しにくい
増築部分の安全性や合法性が判断できない
書類不足で住宅ローン審査が通りにくい
2）解体の段階で、予想していなかった問題が判明することがある
未登記建物は“記録がない”状態のため、実務では解体工事の段階で
屋根や基礎が隣地にはみ出している
道路との距離が足りず、セットバックが必要
現行法では同じ規模で建て替えできない
3）敷地内にほかの未登記建物が残っているケースもある
未登記建物はひとつとは限りません。
古い家では、倉庫・納屋・プレハブなど、“気づかない未登記” が複数存在するケース が少なくありません。
後から追加で未登記建物が見つかると、解体の手配や資料整理に時間がかかり、売却の遅れにつながります。◆ 未登記建物は原則「登記義務がある」が、実務では例外的な扱いもある
不動産登記法では、建物を新築したときは、1か月以内に表題登記を行う義務があります。本来は登記が必要です。
ただし、以下のように、現実的に“登記ができない場合”には登記せずに“現況のまま”売却手続きが進むケースもあります。
古すぎて資料が残っていない
建物が老朽化して使えない状態
違法増築の疑いが強く、登記費用が高額
売却時に建物ではなく土地だけ評価するケース
◆ トラブルを避けるために確認しておきたい登記のポイント
● 法務局で登記の有無を確認
● 市区町村で家屋台帳を取得
固定資産税の扱いや、自治体側で “建物として認識されているか” を確認できます。
● 手元にある図面・工事資料を整理
増築の記録や過去の工事内容など、建物の経緯を知る手がかりになります。
● 建物の現況（老朽化・越境・増築）をチェック
実際の状態を知ることで、登記の可否や売却・解体の判断がしやすくなります。
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まずは、今の家がいくらで売れるのかを正確に知っておくことが大切です。
売却・買取・活用など、状況に合わせて最適な方法をご案内することも可能です。
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