不動産を売却したあと、 実は、すべての不動産売却で確定申告が必要になるわけではないって知っていましたか？
不動産売却後に確定申告が不要になる代表的なケースを中心に、 「申告が必要になる場合との違い」を整理しましょう。
不動産の確定申告有無における判断基準
譲渡所得 ＝ 譲渡価額（売却価格） −（取得費 ＋ 譲渡費用）
譲渡価額（売却額）：買主から受け取る対価
取得費：購入代金や購入時の仲介手数料など
※建物は減価償却費相当額を控除して計算します
譲渡費用：売るために直接かかった費用（仲介手数料、測量費など）
譲渡所得がプラス → 利益が出ている
譲渡所得がゼロまたはマイナス → 利益が出ていない
不動産売却後に確定申告が不要なケース
譲渡所得の計算結果がゼロ、またはマイナスの場合、原則として確定申告は不要です。
売却額がいくらであっても、取得費や譲渡費用を差し引いた結果、課税対象となる利益がなければ、申告義務は生じません。ただし、特例の適用や損失の繰越控除を受ける場合には、譲渡所得がゼロまたはマイナスであっても、確定申告が必要になることがあります。
● 確定申告は不要でも、申告した方がよいケース
不動産売却で利益が出ていない場合でも、確定申告を行うことで税負担が軽くなる、または将来に繰り越せるケースがあります。
- マイホーム売却で損失が出た場合（損益通算・繰越控除の特例）-
マイホーム（居住用財産）の売却で損失が出たとき、一定の要件を満たせば、他の所得と損益通算でき、控除しきれない損失を
最長3年間繰り越せる特例があります。この特例を利用するには、確定申告が必要です。なお、原則として不動産売却による損失は、土地・建物の譲渡所得以外の所得とは損益通算できません。マイホーム売却の場合は、例外的に特例が設けられています。
不動産売却後に確定申告が必要なケース
不動産売却後、確定申告が不要になるケースがある一方で、次のような場合は確定申告が必要になります。ここで注意したいのは、「税金がかかるかどうか」と「申告が必要かどうか」は必ずしも一致しないという点です。※「税金が0円＝確定申告不要」ではありません。
① 譲渡所得（利益）が発生している場合
譲渡所得の計算結果がプラスとなり、課税対象となる利益が発生している場合は、原則として確定申告が必要になります。
② マイホーム売却で3,000万円特別控除を使う場合
マイホームを売却した場合、一定の条件を満たせば3,000万円特別控除を利用できる制度があります。この特例を使うと、譲渡所得が出ていても、控除によって課税対象が0円になることがあります。
ただし、この3,000万円特別控除は、確定申告を行うことで初めて適用される制度です。控除の結果、最終的に税額が0円になる場合でも、申告をしなければ特例は適用されません。
③ 投資用不動産・賃貸物件を売却した場合
④ 同じ年に複数の不動産を売却した場合
判断するチェックポイント
判断に迷ったときは、次の点を整理してみてください。
譲渡所得があるか
特例や控除を使うか
損失が出た場合の扱いについて
不動産売却で損失が出た場合でも、 原則として他の所得と自由に相殺（損益通算）できるわけではありません。ただし、 マイホームの売却など一定の条件を満たす場合には、例外的に特例が設けられています。
まとめ｜不安な場合は早めに確認を
不動産売却後の確定申告は、 すべてのケースで必要になるわけではありません。確定申告が不要になるケースも多くあります。一方で、 「不要だと思っていたが、実は申告が必要だった」というケースも少なくありません。
売却後に慌てないためにも、譲渡所得がどうなるのかを一度整理することが大切です。