土地評価額を調べる方法を解説！「一物五価」を使い分けて正しく理解しよう
土地の価値を調べようとしたとき、
「評価額がいくつもあって、どれを見ればいいの？」と思ったことはありませんか？
実は、土地には複数の価格（評価額）が存在し、
税金を計算するとき、相続を行うとき、売買するときなど、目的に応じて使い分ける必要があります。
それぞれの価格を正しく理解することで、土地の“本当の価値”をより正確に把握できます。
なぜ土地の価格は一つではないのか？
土地は同じ形・同じ条件のものが存在しない、いわば“唯一の資産”です。そのため、評価する立場（国・都道府県・市町村・市場）や目的（税金・売買・補償など）によって、価格が異なります。
この「目的によって評価が変わる」という性質を整理したのが、「一物四価」や「一物五価」と呼ばれる考え方です。「一物四価」と「一物五価」の違い
もともと「一物四価（いちぶつよんか）」とは、1つの土地に対して 公示地価・路線価（相続税評価額）・固定資産税評価額・実勢価格 の4つの価格が存在するという考え方を指します。
その後、都道府県が独自に公表する「基準地価」が加わり、これら5つをまとめて「一物五価（いちぶつごか）」と呼ぶようになりました。
つまり、「一物四価＝国・自治体・市場が算出する4つの価格」「一物五価＝一物四価に“都道府県の基準地価”を加えた5つの価格」という違いになります。
「一物五価」とは？｜土地の価値を5つの基準で見る考え方
「一物五価」とは、ひとつの土地に5つの異なる価格が設定されているという考え方です。それぞれの価格は、評価を行う機関や法律、目的によって異なります。
| 公表期間 | 公表時期 | 主な用途 | 公示地価を100とした水準 | |
|---|---|---|---|---|
| 公示地価 | 国土交通省 | 毎年3月（1月1日時点） | 一般的な取引の基準 | 約100％ |
| 基準地価 | 都道府県 | 毎年9月（7月1日時点） | 公示地価の補完 | 約95〜100％ |
| 相続税評価額（路線価） | 国税庁 | 毎年7月（1月1日時点） | 相続税・贈与税の算定 | 約80％ |
| 固定資産税評価額 | 市町村 | 3年ごと（1月1日時点） | 固定資産税・不動産取得税など | 約70％ |
| 実勢価格 | 市場 | 随時 | 実際の売買価格 | 約100〜110％ |
それぞれの評価額を詳しく見てみよう
公示地価
国土交通省が毎年3月に公表する、全国的な土地取引の基準価格。地価公示法に基づき、不動産鑑定士が1月1日時点の価格を調査します。公共事業の補償や土地売買の指標として利用されるほか、ほかの評価額（路線価や固定資産税評価額）の基準にもなります。
基準地価
都道府県が調査・発表する地価で、毎年9月に公表されます。評価基準日は7月1日で、公示地価の半年後。公示地価がカバーしきれない地域（商業地や山林など）も対象に含めるため、公示地価を補完するデータとして位置づけられています。
相続税評価額（路線価）
国税庁が毎年7月に公表する、相続税や贈与税の計算に用いる価格です。1月1日時点の評価を基準とし、公示地価の約80％程度で設定されます。路線価は道路ごとに設定されており、「路線価方式」または「倍率方式」により算出します。国税庁の「路線価図」や「評価倍率表」で、誰でも確認できます。
実勢価格（市場価格）
実勢価格は、実際に取引された価格＝市場が判断した価値です。買主・売主の条件やタイミング、需要と供給によって常に変動します。おおむね、公示地価を100とした場合の100〜110％程度が目安です。実勢価格は「国土交通省 土地総合情報システム」などで過去の取引事例を調べられます。
目的別｜5つの土地評価額の使い分け方
売却・購入の相場を知りたい場合
→ 参考にするのは 実勢価格
→ 国土交通省の「土地総合情報システム」などで確認できます。
相続税・贈与税を計算したい場合
→ 参考にするのは 路線価 または 固定資産税評価額
→ 国税庁のホームページや、市区町村で発行される課税証明書で確認できます。
固定資産税の金額を知りたい場合
→ 参考にするのは 固定資産税評価額
→ 毎年届く「固定資産税通知書」で確認できます。
地域の地価動向を調べたい場合
→ 参考にするのは 公示地価 または 基準地価
→ 国土交通省や都道府県のホームページで確認できます。
土地評価額を目安で計算するには？
簡易的に実勢価格（おおよその売値）を推定したい場合は、次の計算式を使うと目安になります。
相続税評価額 ÷ 0.8 ≒ 実勢価格
固定資産税評価額 ÷ 0.7 ≒ 実勢価格
固定資産税評価額が18万円なら → 約25〜26万円
が相場の目安になります。
まとめ｜一物五価を理解して土地の「正しい価値」を見極めよう
土地の評価額には、公的な基準・税金計算用・市場価格など、さまざまな目的があり、ひとつの数字だけでは“本当の価値”を判断できません。「一物四価」から「一物五価」へと考え方が広がったことで、より多面的に土地の価格をとらえられるようになりました。売却や相続を考える際は、複数の評価額を確認し、自分の目的に合った基準で判断することが大切です。
売却をお考えの方へ
「相続で土地を受け継いだけど、どの評価額を見ればいいの？」
「査定と評価額の差が気になる」
そんなときは、売れない家買取センターにご相談ください。
査定・相談は無料
古家付き土地・空き家でもそのまま買取可能
相続や登記のサポートもまとめて対応