条件を満たせば、土地の一部分だけを売却できるって知っていますか？
そのためには、手続きや測量、登記などの手間がかかるため、流れを正しく理解することが大切です。
土地の一部を売却するには「分筆登記」が必要
土地の一部を売るには、まず「分筆登記（ぶんぴつとうき）」という手続きが必要です。
なぜ「分筆登記（ぶんぴつとうき）」が必要なのでしょう？具体的には、測量を行って境界線を決め、
A区画：売る土地（60坪）
B区画：残す土地（40坪）
というように分けます。
この作業を「分筆（ぶんぴつ）」といい、分筆が完了すると、登記簿上でそれぞれ別の地番がついた「Aの土地」「Bの土地」として登録されます。この状態になって初めて、売りたい60坪だけを独立した土地として売却できるようになります。
土地の一部を売却する時の流れ
土地の一部を売るには、以下のようなステップで進めます。
① 現地調査・測量
土地家屋調査士に依頼し、境界を正確に測量します。→ 隣地との境界があいまいな場合は、「境界確定測量」が必要です。
② 分筆登記の準備
測量結果をもとに、売る部分と残す部分を明確に区分します。※この段階で、売りたい面積・形状を買主と調整することもあります。
③ 分筆登記の申請
法務局で登記簿を分ける手続きを行います。→ 登記が完了すると、2つの地番が発行され、それぞれが独立した土地になります。
④ 売買契約・引き渡し
分筆後の土地のうち、売る方だけを売買契約して引き渡します。土地分筆の費用相場と期間の目安
土地の一部を売る際に必要な「分筆登記」や「測量」には費用と時間がかかります。費用の内訳や期間をあらかじめ把握しておくことで、スケジュールを立てやすくなります。以下は、一般的な分筆の費用相場と期間の目安です。
| 調査内容 | 費用目安 | |
|---|---|---|
| 境界確定測量 | 隣地との立ち会い・図面作成 | 約30〜60万円 |
| 分筆登記費用 | 土地家屋調査士への報酬 | 約10〜20万円 |
| 登記申請費用 | 登録免許税など | 数千円程度 |
合計費用は、おおよそ40万〜80万円程度が一般的です。測量や登記の進み具合によって異なりますが、完了までの期間は1〜3か月ほど。隣地所有者の立会いなどがスムーズに進めば、1か月以内で終わるケースもあります。
土地の一部だけで「売れるケース」と「売れないケース」
◯ 売れるケース（条件を満たせば可能）
① 境界が確定している
隣地との境界が明確で、測量図や杭がある土地は分筆がスムーズにできます。→ 確定測量済みの土地なら、登記を分けて一部売却が可能です。
② 売る部分と残す部分の両方が「接道義務」を満たしている
分筆後、それぞれの土地が幅2m以上道路に接している必要があります。→ 残した土地が再建築できない形になると、登記が認められません。
③ 一筆の土地の中で、地目や用途地域が同じ
用途地域や地目（宅地・畑など）が統一されていれば、分筆・売却が比較的スムーズです。異なる場合は、地目変更や農地転用が必要になることもあります。
④ 所有者が単独（または全員の同意がある）
相続や共有の場合でも、共有者全員の同意があれば売却可能です。名義が一人なら、より簡単に進められます。
✖️ 売れない（または難しい）ケース
① 境界があいまいで測量ができない
隣地との境界が不明確だと、分筆登記ができず売却不可。→ まずは隣地所有者との立ち会いで境界を確定する必要があります。
②分筆によって接道義務に満たさなくなった
売る部分または残す部分が道路に面しなくなると、建築不可＝資産価値が大幅に下がる。→ 自治体によっては登記自体が認められません。
③ 農地を含む土地で転用許可が取れない
農地法により、農地を宅地などに転用して売るには農業委員会の許可が必要です。→ 許可が下りない場合は売却できません。
④ 共有者の同意が得られない
共有名義の土地では、一人の判断で勝手に一部を売却することはできません。→ 同意が得られない場合は、全体を売却するか持分売却を検討します。【注意】土地の一部を売るときに気をつけたいポイント
土地の一部だけを売るには、分筆登記などの手続きが必要ですが、条件を満たしていないと売却できなかったり、思わぬトラブルにつながることもあります。事前に次のポイントを確認しておきましょう。
- 境界が確定しているか（確定測量が必要）
- 分筆後も接道義務を満たしているか
- 隣地所有者の立会い・同意が得られるか
- 費用（測量・登記）や税金の変化を把握しているか
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