住宅ローンが残っていても売却できる？
結論から言うと、住宅ローンが残っていても家を売ることは可能です。ただし、売却には「残っているローン（残債）を完済できること」が前提となります。
家を購入した際、金融機関は物件に抵当権を設定しています。これは「ローンが返済できなくなった場合に、その家を売却して返済に充てる権利」のこと。したがって、家を売るにはこの抵当権を解除しなければならず、売却代金などで残債を完済することが条件となります。売却金額でローンが完済できる場合（アンダーローン）
まずは、売却価格がローン残高を上回るケースです。これを「アンダーローン」といいます。
たとえば・・・
《ローン残高：1,200万円》ー〈売却価格：1,500万円〉＝＋300万円
上記のようにローン残高よりも売却価格が上回る場合、売却代金で残債を一括返済し、抵当権を抹消できます。残った300万円は手元に残るため、次の家の購入資金などに充てることも可能です。このケースはもっともスムーズで、通常の売却とほぼ同じ流れになります。
不足分の対応方法
自己資金で補う
預貯金やボーナスなどで不足分を一括返済する方法です。
早期売却が可能ですが、自己資金に余裕が必要です。残債分を新たなローンで借り換える（無担保ローン）
金融機関によっては、売却後も残る残債を「無担保ローン」として借り換えられる場合があります。
ただし金利が高くなるため、返済計画を慎重に立てる必要があります。任意売却を利用する
自己資金で補えない場合に選択される方法です。
金融機関と交渉し、ローン残債が残っていても同意を得て売却できる仕組みで、競売よりも高値で売れるケースも多いです。
※「任意売却」については専門家への相談がおすすめです。
売却時にかかる税金（譲渡所得税）にも注意
家を売って利益が出た場合には「譲渡所得税」がかかります。ここでいう“利益”とは、単純に売却額がローン残高より多いかどうかではなく、購入時より高く売れたかどうかで判断されます。
1,売却で利益が出た場合（課税対象になるケース）
たとえば、次のようなケースを見てみましょう。
購入時の価格：1,800万円
売却価格：2,400万円
諸費用（仲介手数料・登記費用など）：100万円
この場合、2,400万円 －（1,800万円＋100万円）＝ 500万円の利益（譲渡所得）
このように購入時よりも売却時＋諸経費の方が金額が上回った場合は、この利益分（上記式の場合500万円）が課税の対象となります。ただし、自宅として住んでいた物件を売却した場合は、「3,000万円特別控除」を受けることができます。
そのため、譲渡益が3,000万円以内であれば所得税や住民税はかかりません。実際には、多くの方がこの控除を利用して非課税で売却しています。
2,売却で損失が出た場合（税金はかからない）
購入時の価格：2,500万円
売却価格：2,000万円
仲介手数料や登記費用などの経費：100万円
この場合、（2,000万円） －（2,500万円＋100万円）＝▲600万円のマイナス
このように売却価格＋諸経費が購入時の価格を下回った場合には、譲渡所得税はかかりません。むしろ「住宅ローンがまだ残っている」などのケースでは、確定申告で所得税を一部取り戻せる制度（譲渡損失の繰越控除）が使えることもあります。税率の目安（控除後に課税される場合のみ）
譲渡益が3,000万円を超えた場合、または控除の対象外となる場合は、以下の税率で課税されます。
| 所有期間 | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|
| 5年超（長期） | 約20% |
| 5年以下（短期） | 約39% |
💡 ポイントまとめ
税金は「売却益が出た場合」にのみ発生。
マイホームを売った場合は「3,000万円特別控除」が使える。
損失が出た場合は税金はかからず、申告によって還付を受けられる可能性も。
住宅ローンが残っている家を「貸す」という選択肢
今すぐ売るのは難しい」「ローン残債を完済できない」という場合、賃貸に出すという選択肢もあります。たとえば転勤などで一時的に家を離れる場合、住宅ローンを払いながら家賃収入を得ることで返済の補助にできます。ただし、次の点に注意が必要です。
金融機関の承諾が必要（契約上、住居用ローンは賃貸目的に使えないことが多い）
空室リスクや修繕費の発生を見込む必要がある
売却時期を遅らせるほど建物の価値は下がる可能性がある
売却前に確認しておきたい3つのポイント
ローン残高と売却予想価格を比較する
まずは不動産会社に査定を依頼し、「売却額で完済できるか」を把握しましょう。抵当権の有無を確認
ローンが残っていれば、抵当権が設定されています。抹消には完済が必要です。税金・費用の概算を把握する
譲渡所得税や仲介手数料、登記費用などを含めた総額シミュレーションを行うと安心です。
まとめ｜ローンが残っていても「売却」は可能。まずは状況の整理から
住宅ローンが残っている家でも、条件を満たせば売却は可能です。まずは「現在のローン残高」と「家の査定価格」を比較し、今の状況を明確にすることが第一歩です。
査定や売却のご相談をいただいても、無理な営業は一切行いません。
まずは、今の家がいくらで売れるのかを正確に知っておくことが大切です。
売却・買取・活用など、状況に合わせて最適な方法をご案内することも可能です。
「古い家でも大丈夫？」といったご相談も、どうぞ安心してお任せください。
姫路の不動産売却・買取は「売れない家買取センター」へ
住宅ローンが残っている家の売却や任意売却のご相談も無料で承っています。ぜひ売れない家買取センターへご相談ください。
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