実家を将来売るかもしれない。でも、親が高齢になり、認知症や判断能力の低下も気になってきた。
そのようなときに調べると出てくるのが、家族信託と成年後見制度です。
どちらも親の財産管理に関係する制度ですが、実家や空き家を売却する場面では、単純に「どちらが良い」と決められるものではありません。
この記事では、実家や空き家の扱いに悩んでいる方向けに、家族信託と成年後見制度の違い、メリット・デメリット、実家を売りたい場合の考え方を整理します。
★合わせて読みたい記事 ▶︎︎家族信託とは？ ▶︎成年後見制度とは？
親御さんの判断能力や実家の今後が気になり始めた段階でも、売却前の相談は可能です。
姫路市・たつの市・西播磨エリアの実家・空き家について、まずは状況を整理してみませんか？
家族信託と成年後見制度の違い
家族信託と成年後見制度は、どちらも親の財産管理に関係する制度ですが、使うタイミングや目的が異なります。特に、実家や空き家を売却する可能性がある場合は、次のように整理すると分かりやすくなります。
| 比較項目 | 家族信託 | 成年後見制度 |
|---|---|---|
| 主な目的 | 親の財産管理や不動産管理に備える | 判断能力が不十分になった本人を支援・保護する |
| 考えるタイミング | 親に判断能力があるうち | 任意後見は元気なうち、法定後見は判断能力が不十分になってから |
| 実家売却との関係 | 契約内容によって、将来の売却に備えられる場合がある | 居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要になる場合がある |
| 家族の関与 | 家族間で管理方法を設計しやすい | 家庭裁判所や後見人等が関与する |
| 向いているケース | 親が元気なうちに実家の管理・売却を考えたい場合 | 親の判断能力が低下し、契約や財産管理が難しい場合 |
大きな違いは、家族信託は「元気なうちに実家や財産の管理方法を決めておく制度」として使われることが多く、成年後見制度は「判断能力が不十分になった本人を支える制度」という点です。
ただし、成年後見制度にも、親が元気なうちに備える「任意後見」と、判断能力が不十分になってから利用する「法定後見」があります。そのため、「成年後見制度＝認知症になってからだけの制度」と考えると、少し正確ではありません。
このように、家族信託と成年後見制度は、親の判断能力、家族の状況、実家を将来どうしたいかによって使い分けを考える制度です。
家族信託で実家の売却を考える場合
| メリット（家族信託） | デメリット・注意点（家族信託） |
|---|---|
| 親が元気なうちに実家の管理方法を決めやすい | 親の判断能力が不十分になってからでは契約が難しい場合がある |
| 契約内容によって、将来の売却に備えられる場合がある | 契約内容や信託登記の設計が重要 |
| 子どもなど家族が管理に関わりやすい | 兄弟間で不公平感が出ないよう話し合いが必要 |
| 空き家になる前に備えやすい | 税務・法律面は専門家確認が必要 |
家族信託のメリットは、親が元気なうちに、実家の管理や将来の売却について家族で決めておきやすい点です。
例えば、親が施設に入る可能性がある場合や、将来実家が空き家になりそうな場合に、誰が管理するのか、売却する可能性があるのかを整理しやすくなります。一方で、家族信託をしておけば必ず実家を売却できる、というわけではありません。契約内容、信託登記、税務、家族間の合意などによって判断が変わります。特に、兄弟がいる場合は、「誰が管理するのか」「売却代金をどう考えるのか」などを事前に話し合っておくことが大切です。
成年後見で実家の売却を考える場合
| メリット（成年後見制度） | デメリット・注意点（成年後見制度） |
|---|---|
| 判断能力が低下した本人を法律的に支援できる | 家族の都合だけで財産を自由に動かす制度ではない |
| 任意後見なら、元気なうちに支援者を決めておける | 任意後見監督人が選任されてから効力が生じる |
| 法定後見なら、判断能力が不十分になった後でも利用を検討できる | 希望した家族が必ず後見人になるとは限らない |
| 預金管理や施設契約などにも関係する | 居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要になる場合がある |
成年後見制度のメリットは、判断能力が不十分になった本人を法律的に支えられる点です。任意後見であれば、親が元気なうちに「将来この人に支援してほしい」と決めておくことができます。任意後見は、契約を結んだだけですぐに支援が始まる制度ではなく、家庭裁判所が任意後見監督人を選任してから効力が生じます。
一方で、法定後見は、すでに判断能力が不十分になった後に家庭裁判所へ申し立てる制度です。実家を売りたい場合でも、家族の判断だけで自由に売却できるわけではありません。なお、本人が現在は施設や病院に入っていて住んでいない場合でも、以前住んでいた家や将来戻る可能性がある家は、居住用不動産として扱われることがあります。成年後見人等が本人の居住用不動産を売却・賃貸・取り壊しなどする場合には、家庭裁判所の許可が必要です。
家族信託と成年後見制度どちらを検討する？｜実家の売却
家族信託と成年後見制度のどちらを考えるべきかは、親の状態や実家の今後によって変わります。
| 状況 | 検討の方向性 |
|---|---|
| 親が元気で、将来実家を売る可能性がある | 家族信託を検討 |
| 親が元気で、将来の施設契約や預金管理も不安 | 任意後見（成年後見制度） |
| 親の判断能力がすでに低下している | 法定後見（成年後見制度） |
| 実家が空き家になりそう | 制度とあわせて売却・管理の相談 |
| 実家が古い、荷物が多い、遠方で管理できない | 早めに不動産の状態確認 |
親が元気なうちは、家族信託や任意後見を検討しやすい段階です。特に、実家や空き家の管理・売却に備えたい場合は、家族信託が関係することがあります。
一方で、将来の施設入所、介護サービスの契約、預金管理など、生活全体の支援に備えたい場合は、任意後見が関係することがあります。
すでに親の判断能力が不十分になっている場合は、新たに家族信託や任意後見契約を結ぶことが難しい可能性があるため、法定後見を検討する流れになります。
ただし、最終的な判断として、親の希望、兄弟との話し合い、不動産の状態、施設費用や管理負担などを含めて考える必要があります。
制度を決める前でも、実家が売却できそうか、荷物が残ったまま相談できるかは確認できます。
家族で話し合う前の材料整理としてご相談ください。
制度を検討する前に
実家が売却できる状態かも確認
家族信託や成年後見制度を知っておくことも大切ですが、制度だけで実家の売却方針が決まるわけではありません。
例えば、実家が古い場合、解体して売る方がよいのか、そのまま古家付き土地として売れるのかを確認する必要があります。荷物が多く残っている家でも、片付け前に相談できる場合があります。
姫路市・たつの市・西播磨エリアでは、郊外の空き家、農地や倉庫付きの土地、接道状況が分かりにくい物件など、一般的な住宅売却とは違う確認が必要になることもあります。
特に、次のような場合は、制度の検討とあわせて不動産の状態を確認しておくと安心です。
・建物が古く、売れるか不安
・家の中に荷物が多く残っている
・遠方に住んでいて管理に通えない
・解体するべきか、そのまま売るべきか分からない
・農地、田んぼ、倉庫付きの土地がある
・兄弟で話し合う前に査定額や選択肢を知りたい
制度面は司法書士・弁護士などの専門家に確認しつつ、不動産の状態は早めに把握しておくと、家族で話し合いやすくなります。
実家を売る可能性があるなら
制度と不動産の両方を整理
家族信託と成年後見制度は、どちらが優れているというものではありません。
実家や空き家を売る可能性があるなら、制度だけでなく、実家そのものの状態確認も早めに進めておくことが大切です。
売れない家買取センターでは、姫路市・たつの市・西播磨エリアの実家・空き家について、売却前のご相談を受け付けています。
まだ売ると決めていない段階でも、「将来売れるのか」「荷物が残ったまま相談できるのか」「家族で話し合う前に何を確認すべきか」を整理することはできます。
親御さんの判断能力や実家の扱いが気になり始めたら、まずは現在の状況を確認することから始めてみてはいかがでしょうか。
売れない家買取センターでは、実家・空き家・古い家・荷物が残った家のご相談を承っています。
まだ売ると決めていない段階でも、現在の状況を整理するところからご相談いただけます。
